買房，是每一個家庭的頭等大事，它關乎一筆巨大的家庭支出，牽動了每個家庭成員的心，從籌劃到實施，甚至入住新房之后的相當長一段時間，它都會是主要話題和首要工作。所以，怎么買，要不要找經紀一定是首先要考慮的問題之一。

“為什么要找經紀，自己找房子，找到賣方或賣方經紀，和他們談價，就可以了。”另一種說法是“找經紀，讓他們幫忙找到房子，再去和賣方直接商量。”還有更加困惑的“經紀會不會使成交價更高？”每個人的經歷不同，思維有偏差，有各種各樣的想法很正常，但是稍稍做一點研究，搞清楚其中的事實和奧妙，豈不是對您的購房大計更有幫助。

一，為什么有經紀存在？

首先我們必須明白，服務業，作為一個重要的行業，在西方國家占GDP的70%至80%，超乎我們一般的想像。而發展中國家普遍要低很多。傭金制，是服務行業的一個重要管理辦法。去酒店，我們會支付房費；去飯店，我們要付餐費；去旅游，我們支付旅行社相關費用，這些，我們都認為很正常。因為，在這些過程中，都有一些人，為我們提供了所需要的物質和服務，滿足了我們的需求，我們因此付費。買房子，從尋找合適的房源，咨詢相關的問題，準備嚴密的法律文件，商談合適的價格，規避潛在的風險，到促成圓滿的交易，整個過程需要這樣的一個專業人士，提供相應的服務，所以，才有了經紀這個名字和行業，作為回報，我們付傭金。我們說，在成熟的商業社會里，任何行業都有它的存在的合理性。經紀可以拿到他或她應得的那部分傭金，說明他或她的勞動和付出值那么多。如果你一定要說不，那么是不是和我們去飯店吃飯，而要自己親自下廚一樣不可思議呢？所以，活在北美，你必須學會和銷售人員打交道，學會享受和利用他們的專業服務。

二，經紀是些什么人？

在加拿大安省，地產經紀(REALTOR) 必須完成安省地產學院(Ontario Real Estate College) 專業地產課程并通過考試，在安省地產委員會(Real Estate Council Of Ontario)注冊并獲得全職專業地產經紀執業牌照。學習內容包括，房地產業的發展史，建筑物構造，許多法律上的知識，國家地方的合同法規，銀行貸款操作，法規，行業規則，土地管理制度，所有權制度，變更，轉讓，繼承，評估，房地產租憑管理，稅務，地產銷售技能等等。得到執照后，每個階段還有一些強制性的訓練和考核，達不到要求就不能繼續下一個階段的工作。他們加入多倫多地產局會員 (Toronto Real Estate Board)，安大略地產協會會 員 (Ontario Real Estate Association)，加拿大地產協會會員 (Canadian Real Estate Association)等組織和機構。他們必須同時遵守安省地產法（Real Estate and Business Brokers Act, 2002）和職業道德準則（CODE OF ETHICS）的嚴格約束和要求。您的地產經紀有義務為您提供誠實和專業的服務，并不是大家想像的他們可以隨便說和做。注冊地產經紀(REALTOR)使用專業數據庫和專業電腦軟件，可以查找市場上最新的信息和動態，掌握每所房子的評估價值，稅務狀況，歷史銷售資料等信息，根據買房人的愿望要求選擇合適的房子，也可以為賣房人作市場分析。在買賣房子的過程中，地產經紀不僅會憑專業的知識和技巧為您提供建議，起草并解釋合同、談判價錢和條件，及時向您推薦專業驗房師、按揭貸款公司和律師服務等等，優秀，專業的經紀應該了解各區特點，掌握經濟發展的動向，為您給出更深層次的意見。

三，不找經紀會省錢？

不找經紀，一個最直接的原因就是節省購房成本，希望直接與賣家或賣家的經紀洽談，從而可以省去原本可能需要付給買家經紀的傭金，因此以較低的價格買到房屋。這是不是真的呢？

1，私售房屋：

私售的方式（FSBO--For Sale By Owner）,絕大部分私售物業的業主，其目的是以此種方式，節省下可能發生的傭金成本，將它（傭金）變成自己的售房利潤。他們并沒有計劃將這部分利潤與買家分享，因此，這些私售物業的要價，已經將傭金加進房價中，它的要價并不會比MLS上掛牌的同類型物業便宜（很容易比較），而議價空間很少，很好理解，他們自己賣房花費很多的時間和成本，應該得到額外的回報（傭金部分），如果讓買家得到價格優惠，我還不如將它作為傭金給經紀，自己不用這樣辛苦。

2，在MLS掛牌出售的房屋或物業：

重要的一點，您必須牢記，賣方經紀無權決定賣價，只有賣方同意，才能算數。那么，是不是直接與賣家的經紀聯系，可以省去買家經紀的參與和可能發生的傭金成本，因此賣家愿意以較低的價格出售？其實，這是買家的一個認知誤區，首先，賣家與掛牌經紀在正式掛牌前，已經簽訂掛牌代理合約，其中一個重要條款，是約定賣方支付的傭金金額（通常是房屋售價的百分比），同時已約定買家經紀和賣家經紀之間的傭金分配比例。但是與大家的理解可能有差距的是，當你與賣家掛牌經紀接觸并通過他們購房時，賣家仍必須按照合約付出約定傭金總額，并不能省去買家經紀的部分，差別只是你讓掛牌經紀的額外獲得了原本需要分配給買家經紀的傭金。對于賣家而言，無論有無買家經紀參與，他們付出的傭金數額都是一樣的，不會因只有一方經紀參與交易而愿意降低房價。對于掛牌經紀而言，也看不到他們為何要放棄這部分額外的傭金。而且，只有一個經紀操作整個交易，有非常嚴重的潛在問題。

一方經紀代表房屋買賣雙方，稱為Multiple Representation,，這里存在conflicting  interests。很容易理解這里的弊端，我們有一個傳統故事，矛和盾的故事。用自己的矛，攻自己的盾，自相矛盾。這也是為什么沒有律師能夠代表原，被告雙方。房屋買賣雙方利益是有沖突的，如果一位經紀同時代表買賣雙方，他要同時為雙方爭取到最大的利益，理論上是不可能做到的。而且在交易過程中，經紀必然了解買賣雙方的價格底線，買賣的動機（緊迫性）等敏感信息，經紀很難平衡雙方的利益，所以必有某一方的利益受損。地產業界一直有在討論，為了保護客人的利益，是否應該立法禁止房屋買賣交易中的這種代理關系， 目前加拿大地產業的做法是仍提供買賣雙方選擇，但是規定經紀與客人確認代理關系時（買賣任何一方），應該充分解釋發生的可能性和相關的影響，讓客人在了解它的含義和影響之后，書面簽字聲明，才能建立Multiple Representation代理關系。

四，找什么樣的經紀？

在加拿大買房，通常都通過經紀進行，買房，不需要向經紀支付任何費用。買房經紀與賣房經紀分享售房業主所付出的提成。 所以，您要考慮的只是找一個什么樣的經紀。

地產界的從業人員的素質和敬業態度也是參差不齊。一個專業的地產經紀，應該可以做到：

1，了解客戶的具體需要和顧慮，及時充分地為客戶挑選符合要求的物業，并充分說明它們的優缺點；

2，提供給客戶相關的社區，學校，周圍環境，附近房產交易歷史走向和一些特別的情況；

3，為您合同，規避購房風險和陷阱；

4，在購房談判中，爭取到最有利的價格，這也是最重要的部分。

5，在購房過程中，提出不同意見，避免誤區，沖動和失誤。

您可以通過電話，接觸找出適合您的經紀。如果您有充分的自信，相信自己的智慧，那就把它用在找出一個中意的經紀，其他的事情就留給他或她去做好了。經紀所擁有的信息都是一樣的，不存在這個經紀能夠找到的房子比另外一個多，經紀的區別只在于處理問題的方式，經驗的多少，敬業的程度等。同時接觸幾位地產經紀，是我們所不提倡的。試想，您都沒有辦法找到一個“對”的經紀，那您隨意聽信并不了解和信任的經紀的建議，而作決定買的房子，走入誤區和沖動的概率有多大呢？