至少30位美國億萬富翁表示，房地產(chǎn)事業(yè)是他們真正的搖錢樹。一部分表示那是創(chuàng)造財富和獲得財務(wù)自由的最佳途徑。美國一家叫做The Oracles的商業(yè)智囊團題的6位業(yè)界大亨會員就來教大家如何將10萬美元有效投資，或者如何白手起家。打算移民美國的精英們可以學一學。

1. 從小做起

雖然我是一名商人，但我一直也同時是房地產(chǎn)投資者。你也可以兩者兼顧。擁有一個可以創(chuàng)造正現(xiàn)金流的企業(yè)或職業(yè)，那么你便可以將其多樣化投資到房地產(chǎn)。這種投資我已經(jīng)做了很多年了。

如果你從未投資過房地產(chǎn)，那么記得一定要從小處著手，切記不要一次傾盡所有。從沒有人說過：“我的第一筆交易是我最棒的一次交易。”你必須學會如何看懂合同，建立你的專家團隊（比如律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人），并為之培養(yǎng)一種房地產(chǎn)觀念。這些都只是經(jīng)驗之談。

房地產(chǎn)的美妙之處是，你可以在“從小做起”時，就能很快變成內(nèi)行：尋找一些低價的房產(chǎn)，比如獨棟房屋、翻新房、中小型出租公寓或商業(yè)地產(chǎn)。一旦問題出現(xiàn)時，這樣做能把犯錯誤的后果盡量降到最低。我的導師喬爾·薩拉汀（Joel Salatin）總是說:“讓你的錯誤盡可能小，才不會產(chǎn)生災(zāi)難性的后果。”

如果你沒有現(xiàn)金流，或許你可以選擇做點“批發(fā)生意”。我和商業(yè)合伙人科爾·哈特共同開發(fā)了一個房地產(chǎn)項目，教授人們?nèi)绾卧诤炇鸱慨a(chǎn)合同時將首付降到最低，有時甚至還不到1000美元，你在合同到期之前可以把合同賣給另一個買家。最壞的情況：你的1000美元打水漂了。最好的情況:你可以賺的5000-15000美元的正現(xiàn)金流，這些現(xiàn)金流便可以再投資于長期控股中。

2. 大處著眼

因為你沒有錢，所以很容易在這場房地產(chǎn)游戲中主動棄權(quán)，但交易才是最重要的，而不是你擁有多少錢。著眼大處——交易，不要過分拘泥于預(yù)算。

我認識一個人，他有5萬美元存款，之后開始緊跟一筆20萬美元的交易。首先，在這種預(yù)算之下，你購置的房產(chǎn)不能超過四個單位。問題關(guān)鍵在于，四個單位每個月只能產(chǎn)出1000美元或2000美元經(jīng)濟效益。但一開始，只有在你完成了達數(shù)千美元的前期工作之后，才能將它們出租。這道數(shù)學題并不難，因為你沒有足夠的錢讓這筆交易值得。

這就是為什么你要從16個單位的房產(chǎn)開始做大你的項目，因為這是最小值。不能比這個再少了。如果沒有16個單元，你就無法雇傭經(jīng)理，如果你無法雇傭經(jīng)理，那么你就不得不將重心全部都集中在房產(chǎn)上，或者你的全職工作上，這樣總會無暇兼顧。為了能購置16個單位的房產(chǎn)，你需要耐心等待以及有更多存款，或者用找合伙人用他們的錢（但前提你要先學會銷售）。

3. 懂點經(jīng)濟，找位好導師

那些看起來最光鮮亮麗且最易找到的房地產(chǎn)交易，比如購買有一定租戶和管理人員的房產(chǎn)，加入一個眾籌網(wǎng)站，或者購置公開交易的房地產(chǎn)投資信托基金。以上這些的回報率都是最低的，最賺錢的機會從來都不是擺在那里的，你需要學會發(fā)現(xiàn)并創(chuàng)造。

由于經(jīng)濟強勁、消費者信心高、庫存水平處于歷史低位，再加之極低的利率，這是過去40年里炒房的最佳時機。

高漲的消費者信心和強勁的經(jīng)濟讓零售買家感覺到，現(xiàn)在是買房的好時機，而不是因恐懼而退縮，繼續(xù)租房。不像6%那樣的歷史平均水平的低利率，使得零售買家可以購買更多的房產(chǎn)。低庫存水平導致了零售買家的競價戰(zhàn)，這又無形提升了投資者的炒房的價格。

所以，如果你能在競價戰(zhàn)開始之前找到這些交易買下房產(chǎn)，你就可以在相對較短的時間內(nèi)，通過翻炒房來大賺一筆。

如果你在尋找稅收優(yōu)惠的被動收入，那你要感謝分享經(jīng)濟的興起（比如Airbnb和HomeAway等服務(wù)的興起），因為短期租賃住宅地產(chǎn)的回報率最高。(如果你的短期租賃房產(chǎn)環(huán)境優(yōu)異，獲得超過20%的回報收益是很常見的。)目前，我的大部分房產(chǎn)都是短期出租的。

不幸的是，房地產(chǎn)行業(yè)卻充滿了陷阱。通過有聲望的在線渠道學習房地產(chǎn)知識是有幫助的，但一篇文章、一本書或一段視頻，對于回答你在交易焦灼時候遇到的重大問題，幾乎沒有任何幫助。正因如此，房地產(chǎn)導師便成為了無價資源。

4. 先學后賺

在把錢砸到HGTV（美國家園頻道）的白日夢中之前，先自學吧！不要在指導課程和研討會上花費數(shù)千美元。不管他們把自己包裝得有多閃亮，或者告訴你需要昂貴的教育，你都要拒絕。信息是很廉價的，而且是海量豐富的。自己挖掘信息或?qū)ふ乙晃幌裎乙粯拥姆康禺a(chǎn)投資專家。

通過房地產(chǎn)，持有資產(chǎn)便是建立財富的一條途徑。住房是基本需求。在主要的城市地區(qū)，土地是一種有限的資源，需求也在持續(xù)增加。若你在一片土地上有一套可出租房產(chǎn)，你就有了可以償還抵押貸款的小生意。在我看來，炒房被過度理想化了。持有房產(chǎn)，進而租賃才能穩(wěn)操勝券。

嬰兒潮一代和千禧一代想要更小且更靠近城市的住房。此外，房地產(chǎn)投資者將美國的郊區(qū)商品化和高檔化，這使得低收入家庭開始向郊區(qū)遷移。正因為如此，在過去的15年里，美國的郊區(qū)生活在貧困水平以下的人口增長了57%。

不要過分高估你的預(yù)算。大多數(shù)項目都有意外或超支，這只是商業(yè)運作的一部分。給意外的人留個緩沖，留條后路。控制你的資金以增加回報和減少風險。先從一個項目開始。獲得你的商業(yè)模型，進而調(diào)整，然后在開始兩個項目。持續(xù)堅持和慢慢進步，直到你建立一個穩(wěn)固的投資組合。

自學，努力投入，然后創(chuàng)造價值。每天采取大量堅定的行動。和經(jīng)紀人交談，跟承包商溝通，查看公開出售的房子，然后去參加聚會。時刻學習！當你準備好了，等待有人敲門！最好的交易不是主動出售的，而是等著別人上門求取的。找到它，然后找到像我這樣的人。

5. 從今天開始

在建立價值1億美元的房地產(chǎn)方面，我個人曾多次使用過三種策略。

一：購買低收入的房產(chǎn)，通常為3.5萬至5.5萬美元。成本很低，但收益率是相同的。把所有的管理事宜交給第三方公司，然后每月收取租金（被動收入），這種方式能帶來8%到10%的年回報率。如果你每年購買2到3處這樣的房產(chǎn)，你將會在10年內(nèi)擁有20到30個投資組合。

二：如果你能自己解決問題，那就做個“駐留式炒房”。“買一處需要花費一點翻新工作房子，在你修復(fù)它的時候，你自己可以住一到兩年。修復(fù)后后在把房子轉(zhuǎn)手，以獲得增值和利潤。在10年的時間里，這樣重復(fù)五次便可以賺的30萬到50萬美元的凈利潤。這樣你就可以用直接現(xiàn)金自己買房了！或者再投資于房產(chǎn)租賃，這樣無論你住在哪，住房開支都有了來源。

三：合資經(jīng)營。人們雖然有錢，但他們還需要合適的機會。找到一筆好交易，擬訂房產(chǎn)合同條款，并在30天內(nèi)獲得融資批準。隨后，你需要再找一個投資者與你合作炒房。解釋一下，你擔保了財產(chǎn)，并且只在某一特定時期內(nèi)需要資金，但是回報將會在你兩者之間共同分割。

只要打了足夠的電話，接觸到足夠人脈，你就會很容易找到一個合資伙伴。只是一定要確保你精確算好了房屋修復(fù)成本和預(yù)期銷售價格。大多數(shù)人錯誤地低估了房屋修復(fù)費用，高估了銷售價格，因此造成了他們的利潤損失。

6. 交易中的利潤

包含核心元素的源交易：消耗最短的時間完成，并回報最大的利潤，同時能夠最小化風險和降低最初投資的現(xiàn)金流量。

在真正開始之前，切記鞏固夯實你的第一團隊（你信任的顧問團）和第二團隊（你的執(zhí)行團隊）。一旦你有了計劃，那就立刻執(zhí)行。不要只制定一個備用計劃，你需要確保，即使是最無懈可擊的方案也至少有五種退出戰(zhàn)略。經(jīng)驗之談，即使是有利的房地產(chǎn)市場，它的風向也可能隨時可以迅速改變。你最不想要的就是被困死于一堆無法出售的投資中。

最后，你需要清楚購買、持有和交易的區(qū)別。買東西是不需要動腦筋的，但這是決定你成功與否的一個因素。我的主要策略是長期持有商業(yè)地產(chǎn)，并迅速地將住宅交易出去。隨時掌握市場動向。